Immobilien als Geldanlage

Inhaltsverzeichnis

• Vorteile einer Immobilienanlage
• Nachteile einer Immobilienanlage
• Geldanlage: Eigennutzung einer Immobilie
• Diese Vorteile sprechen für die Eigennutzung einer Immobilie
• Diese Nachteile hat die Selbstnutzung einer Immobilie
• Eigennutzung vs. Eigenbedarf – was zählt?
• Geldanlage: Vermietung einer Immobilie
• Diese Vorteile sprechen für die Vermietung einer Anlageimmobilie
• Diese Nachteile bringt die Vermietung einer Immobilie
• Was müssen Sie bei der Vermietung einer Immobilie beachtet?
• In Immobilien anlegen: Immobilienfonds & Crowdinvesting
• Immobilienfonds
• Offene und geschlossene Immobilienfonds
• Anlagestrategie, Rendite, Gebühren, Risiko
• Crowdinvesting
• Vorteile beim Immobilien-Crowdinvesting
• Risiko beim Immobilien-Crowdinvesting
• Fazit: Immobilien als Geldanlage
• FAQ 

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• Immobilie als Geldanlage: Immobilien vermieten, durchgerechnet (Teil I und II)

Die Kapitalanlage in Immobilien gilt mehr denn je als krisenfeste, Investition und Schutz vor Inflation. Zudem lassen sich mit Anlageimmobilien Steuern sparen. Wer in eine Immobilie investiert, bindet sich allerdings meist für einen langen Zeitraum. Vor dem Kauf sollten Sie daher mögliche Vor- und Nachteile genau abwägen. Wir haben für Sie die wichtigsten Aspekte bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie als Geldanlage zusammengestellt:

Immobilien bedeuten sichere Wertanlage mit lukrativen Renditen

Immobilien in guten Lagen sind auf lange Sicht immer eine solide Wertanlage. Als Investor können Sie bei einer Geldanlage in Immobilien langfristig mit hohen Renditen rechnen. Vor allem das noch moderate Zinsniveau trägt bei fremdfinanzierten Objekten zu einem hohen Ertrag bei. Voraussetzung ist aber eine gute Vermietbarkeit der Immobilie. Im Vergleich zu Aktien oder Fonds mag die Immobilienanlage auf den ersten Blick geringere Renditen abwerfen – in puncto Sicherheit und Wertbeständigkeit hat die Immobilie jedoch eindeutig die Nase vorn.

Immobilienanlagen sind unabhängig von kurzfristigen Wertschwankungen

Kurzfristige Wertschwankungen sind bei Immobilien vollkommen unerheblich, denn die Investition in einen Sachwert sollten Sie immer langfristig sehen. Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, bindet sich damit für einen langen Zeitraum – Wertschwankungen, die sich zwischendurch auf dem Immobilienmarkt ergeben sind, für Sie als Käufer bedeutungslos.

Immobilien – solide Altersvorsorge mit Wertsteigerung

Die Nachfrage nach Wohnraum immer größer – in den Ballungsräumen, aber zunehmend auch auf dem flachen Land. Auf lange Sicht gesehen können Sie bei Kapitalanlagen in Immobilien vor allem in Metropolregionen und Mittelzentren mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.

Immobilien bieten Inflationssicherheit

Die Anlage in Sachwerten bietet Ihnen einen idealen Schutz vor Inflation. Gerade Immobilien gelten hier als sichere und risikoarme Kapitalanlage, die einer zunehmend steigenden Geldentwertung trotzen. In der Regel treibt die Inflation auch die Mieten nach oben, sodass Sie als Eigentümer mit stabilen Einnahmen rechnen können.

Mit Immobilien können Kapitalanleger Steuern sparen

Abhängig von der gewählten Investition, können Sie Kapitalanleger Steuern sparen: Wer sich für die Investition in eine Denkmalimmobilie entscheidet, kann die gesamten Modernisierungskosten über 12 Jahre abschreiben. Bei Neubau- und Bestandsobjekten gilt ein linearer Abschreibungssatz von zwei Prozent. Kosten, die im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien entstehen, können ebenfalls zur Reduzierung der Steuerschuld beitragen. Auch die Zinsen fürs Darlehen können Sie als Eigentümer von der Steuer absetzen. Steuern sparen mit selbstgenutztem Wohneigentum ist allerdings nicht möglich. 

Spätere Eigennutzung von Immobilien möglich

Oftmals vergessen: Auch wenn Sie Ihr Kapitalanlageobjekt zunächst zur Vermietung anschaffen, ist eine spätere Eigennutzung möglich. Wer beispielsweise im Alter weniger Wohnraum benötigt, oder zentrumsnäher wohnen möchte, kann in die eigene Immobilie umziehen und profitiert im Alter vom mietfreien Wohnen.

Geringes Angebot – passende Immobilien sind rar

Entscheidend ist die Wahl passender und rentabler Immobilien, denn nicht mit jedem Objekt lassen sich lukrative Renditen erzielen. Die Suche nach der geeigneten Immobilie ist allerdings nicht einfach zeitintensiv – dies sollten Sie gemeinsam mit einem geeigneten Makler und Immobilienfachmann machen.

Modernisierung und Instandsetzung bei Immobilien kostet Geld

Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie als Anleger verpflichtet, das Objekt in einem guten Zustand zu halten. Nötige Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen müssen Sie selbst realisieren. Hier empfiehlt es sich, frühzeitig Rücklagen zu bilden, um spätere Kosten zumindest teilweise zu finanzieren.

Aufwändige Verwaltung von Immobilien

Als Eigentümer einer fremd vermieteten Immobilie müssen Sie mit einem gewissen Verwaltungsaufwand für rechnen. Abrechnungen und Kommunikation mit dem Mieter erfordern einigen Zeitaufwand. Müssen Wohnung und Haus neu vermietet werden, ist ebenfalls Ihr Einsatz gefordert. Wer die Verwaltung seines Eigentums nicht selbst übernehmen möchte, kann eine Wohnungsverwaltung oder einen Makler beauftragen.

Gebundenes Kapital – Immobilien sind langfristige Investitionen

Angelegtes Kapital in Immobilien ist in der Regel langfristig gebunden. Als Investor sollten Sie sich vor Kauf sicher sein, dass Sie Ihr Objekt für einen langen Zeitraum besitzen möchten – nur so können diese zu einem sinnvollen Vermögensaufbau beitragen. Kurzfristige Verkäufe von Wohnungen und Häusern können in Phasen geringerer Wertentwicklung Ihr Vermögen als Anleger in Gefahr bringen.

Steuernachteile bei vorzeitigem Immobilien-Verkauf

Wer eine vermietete Immobilie kauft und Steuern sparen möchte, sollte beachten, dass das Objekt mindestens 10 Jahre lang im eigenen Besitz sein muss, bevor es steuerfrei veräußert werden kann. Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist, müssen Sie einen möglichen Veräußerungsgewinn versteuern.

INFO: Was Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt prüfen sollten

• Geeignete Vermietbarkeit
• Gute Infrastruktur in der Umgebung
• Passender Preis zur aktuellen Marktsituation
• Richtige Kalkulation der Investition
• Mögliche steuerliche Aspekte

Erwerben Sie Ihre Immobilie zur Eigennutzung, sollten Sie sich auf lange Sicht Gedanken zum Wunschobjekt machen. Wichtige Punkte, die Sie im Auge behalten sollten:

• Passt die gewählte Lage zu Ihnen? 
• Sind Einrichtungen für den persönlichen Bedarf gut erreichbar? 
• Ist die Immobilie im Alter auch noch problemlos bewohnbar? 
• Sind die monatlichen Kreditraten geringer als eine zu zahlende Miete? 

Umbau und Modernisierung: Bei der Eigennutzung einer Immobilie können Sie selbst entscheiden, ob, wann und in welchem Umfang Sie Umbauten oder Modernisierungen vornehmen wollen. Ebenso sind Sie bei Reparaturen und Instandhaltung niemandem verpflichtet – Sie führen Arbeiten durch, wenn es Ihnen zeitlich und finanziell passt.

Miete und Kündigung: Wohnen Sie in Ihrer eigenen Immobilie, müssen Sie sich keine Gedanken um Mietzahlungen oder Mieterhöhungen machen. Auch eine mögliche Kündigung durch den Vermieter und Wohnungssuche sind kein Thema mehr.

Günstigere Finanzierung: Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie in aller Regel günstigere Konditionen zur Baufinanzierung mit Ihrer Bank aushandeln. Allerdings müssen Sie die Eigennutzung nachweisen.

Förderung: Bei einem Bau oder Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung können Sie von KfW-Förderkrediten profitieren, die es teilweise nur bei Eigennutzung gibt. Hier sind Förderkredite bis zu 100.000 Euro und deutlich niedrigere Zinsen als bei klassischen Baudarlehen möglich. Solche KfW-Förderungen können Sie ebenso nutzen, um bestehende Immobilien zu sanieren. 

Lebensereignisse und Bürokratie: Unvorhergesehene Ereignisse, wie beispielsweise Scheidung oder Berufswechsel können jederzeit eintreten. Hier müssen Sie planen, ob und wer in der Immobilie wohnen bleibt, Umzüge organisieren, oder im schlimmsten Fall sogar regeln, was mit Haus oder Wohnung in Zukunft geschehen soll.

Steuern: Bei selbst bewohnten Immobilien sparen Sie keine Steuern. Sie können weder die Zinsen des Immobilienkredits steuerlich geltend machen, noch lassen sich Kosten für Reparaturen und Instandhaltung steuerlich absetzen. Bei einer vermieteten Immobilie ist die anders.

Neben- und Betriebskosten: Auch Neben- und Betriebskosten müssen Sie bei Eigennutzung Ihrer Immobilie selbst bezahlen oder sich mit der Eigentümergemeinschaft teilen. Hierzu gehören auch die Kosten für Gebäudeversicherungen.

Eigenbedarf setzt voraus, dass in Ihrer Immobilie ein Mieter wohnte, dem Sie gekündigt haben, um diese selbst zu. Bei Eigennutzung haben Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt. Im Zuge des Eigenbedarfs müssen Sie dem aktuellen Mieter das Mietverhältnis kündigen und können Wohnung oder Haus dann selbst beziehen. Werbungskosten sind dann nicht mehr steuerlich abzugsfähig.
Eine Nutzungsänderung funktioniert auch umgekehrt: Wurde die Immobilie zuerst selbst genutzt und soll nun vermietet werden, können Kosten für Renovierungsmaßnahmen nach Eigennutzung steuerlich absetzt werden.

Erwerben Sie eine Immobilie zur Vermietung, sollten Sie insbesondere auf Lage und Art der Immobilie achten. In den Metropolen sind Luxuswohnungen in Zentrumsnähe gefragt, in Universitätsstädten bieten sich Studentenapartments als Mietobjekte an, in Mittelzentren sind Einfamilienhäuser für Familien gut zu vermieten.

Altersvorsorge: Bei der Vermietung einer Immobilie schaffen Sie durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen – selbst genutzte Wohnungen und Häuser können Sie als private Altersvorsorge nutzen.

Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie generieren nicht nur ein extra Einkommen. Sie können diese auch nutzen, um Ihre Baufinanzierung zu tragen und den Kredit monatlich abzubezahlen.

Flexibilität: Wohnen Sie nicht selbst in Ihrer Immobilie, sind Sie flexibler, wenn sich Lebenssituationen ändern. Bei einer beruflichen Veränderung oder Trennung können Sie das Objekt nach einem Umzug problemlos weitervermieten.

Nebenkosten, Betriebskosten und Modernisierung: Bei einer vermieteten Immobilie lassen sich anfallende Neben- und Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Zudem können Sie die Kosten für Modernisierungen umlegen – eine Anhebung der Jahresmiete aufgrund anfallender Modernisierungskosten ist bis zu elf Prozent möglich.

Steuern: Bei vermieteten Immobilien können Sie nicht nur Ihre Hypothekenzinsen steuerlich absetzen, auch ein Teil der Anschaffungs- und Renovierungskosten lassen sich steuerlich geltend machen. Besondere Steuervorteile locken bei Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage.

Rücklagen: Vermieten Sie Ihre Immobilie, sollten Sie ausreichend Rücklagen für mögliche Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden. Hierzu eignet sich ein Teil Ihrer monatlich fixen Mieteinnahmen.

Mietausfall: Bei vermieteten Immobilien drohen mitunter Mietausfälle oder Leerstände. Hier sollten Sie vorplanen, um die monatlichen Kreditraten Ihrer Baufinanzierung auch weiterhin bedienen zu können.

Finanzierung: Für Banken bedeutet Vermietung immer ein Risiko, da unregelmäßige Zahlungen durch Mietausfälle vorkommen können. So erhalten Sie als zukünftiger Vermieter meist schlechtere Konditionen und strengere Rahmenbedingungen für Ihren Kredit. 

Möchten Sie Ihre Anlageimmobilie vermieten, brauchen Sie insbesondere Zeit für folgende Vorbereitungen:

• Wohnung oder Wohnhaus lassen sich in der Regel einfacher vermieten als Mischobjekte. Die Erstellung des Mietvertrages sollten Sie hier einem Experten überlassen.
• Ebenso muss überlegt werden, ob Sie Vermietung und Verwaltung des Objektes selbst in die Hand nehmen möchten oder einen Makler und Verwalter damit zu betrauen.
• Auch wichtig: Alle Einnahmen müssen den Kosten gegenübergestellt werden, und genau geplant werden, welche Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltung nötig sind.

Immobilienfonds sind klassische Investmentfonds, die mehrheitlich in Immobilien investieren. Sie können so am Immobilienmarkt teilnehmen, ohne eigene Immobilien zu besitzen und instand halten zu müssen. Sie werden Mitbesitzer der Immobilie und Ihr gesamtes in Fonds angelegte Kapital zählt als Sondervermögen. Bei dieser Art der Geldanlage gibt es zwei unterschiedliche Formen: offene und geschlossene Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds werden am häufigsten als Geldanlage genutzt – vornehmlich auch von Privatanlegern. Hier zahlen Sie als Investor in einen Topf ein, aus dem mehrere Immobilien gekauft werden. Ziel ist es, aus der Vermietung oder dem Verkauf der Objekte stetige Renditen zu erwirtschaften.

Geschlossene Immobilienfonds sind nur für erfahrene und risikobereite Anleger gedacht. Hier wird über mehrere Jahre zielgerichtet meist nur in ein bis zwei Immobilien investiert – mit höherer Renditeerwartung und höherem Risiko bis hin zum Totalverlust. Die Fonds haben zudem ein vorher fest bestimmtes, individuelles Höchstvolumen.

Anlagestrategie: Immobilienfonds legen mindestens 51 Prozent des Fondsvolumens in bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien an. Maximal 49 Prozent des fließen in festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen oder verbleiben als Barvermögen im Fonds. 

Rendite: Bei offenen Immobilienfonds lag die durchschnittliche jährliche Rendite in den letzten Jahren bei durchschnittlich drei Prozent nach Kosten. Diese setzt sich zusammen aus Mieteinnahmen, Immobilienverkäufen und den Zinsen der im Immobilienfonds enthaltenen Zinspapiere. Geschlossene Immobilienfonds weisen deutlich individuellere Renditen auf.

Gebühren: Offene Immobilienfonds sind mit Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5 Prozent sowie anfallenden Ausgabeaufschlägen bis zu sechs Prozent sehr teuer. Geschlossene Immobilienfonds sind ähnlich teuer – weisen aber deutlich höhere Spreizungen auf.

Risiko: Immobilienfonds sind sehr risikoreich. Es ist nicht sicher, dass Immobilienprojekte am Ende auch lukrativ sind. Der Wert von Immobilien kann sehr stark schwanken, entsprechende Haltefristen müssen Sie als Anleger bei schlechter Performance einplanen. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds können hochspekulativ sein.

Auch mit Crowdfunding können Sie direkt in Immobilien investieren. Crowdinvesting bieten den Projektentwicklern die Möglichkeit, über die Crowd sogenanntes Mezzanine-Kapital einzuwerben. Dies stellt eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital dar. Aus Sicht der Bank zählt das nachrangige Crowdkapital zum Eigenkapital und bedeutet damit zusätzliche Sicherheit. Allerdings erwarten Banken bei dieser Finanzierung von Immobilienprojekten meist ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent. 

Sie sollten daher neben den Vorteilen auch Besonderheiten und mögliche Risiken dieser Finanzierungsform genau beachten:

Transparent und direkt: Im Gegensatz zu den meisten Immobilienfonds wissen Sie als Anleger beim Crowdinvesting genau in welcher Immobilie Ihr Geld steckt. Als Crowdinvestor haben Sie die Möglichkeit den Baufortschritt Ihres Projekts direkt zu verfolgen.

Rendite: Crowdinvestoren erwarten eine durchschnittliche Rendite von vier bis acht Prozent pro Jahr. Im Gegensatz zu Anlagen in Tagesgeld sind Crowd-Investments aber auch mit dem Risiko des Totalverlusts verbunden.

Risikostreuung: Ein großer Vorteil des Crowdfunding liegt darin, dass Sie sich mit kleinen Summen beteiligen können. Dies ermöglicht Ihnen, als Investor ein breites Portfolio aufzubauen und Risiken breit zu streuen.

Kurze Laufzeiten: Im Vergleich zu Immobilien und Startup-Investments ist Ihr Kapital bei Crowd-Immobiliendarlehen kürzer gebunden – größtenteils zwischen ein bis drei Jahren.

Möglicher Totalverlust: Das größte Risiko bei Crowd-Investments in Immobilien ist ein möglicher Totalverlust Ihres eingesetzten Kapitals. Die meisten Beteiligungen sind nachrangig – Forderungen der Crowd nach der Bank bedient. Entscheidend, wenn bei Immobilienprojekten die Baukosten höher ausfallen als geplant oder die Immobilie nicht zu dem geplanten Preis verkauft werden kann

Fehlendes Mitspracherecht: In der Regel haben Sie Anleger bei Crowd-Investments in Immobilien kein Mitspracherecht. Sie können also nicht aktiv mitentscheiden.

Keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit: Als Investor sollten Sie sich zudem bewusst sein, dass die Darlehen über die Vertragslaufzeit – außer bei außerordentlichem Kündigungsrecht im Falle einer Leistungsstörung – in der Regel nicht kündbar sind.

Immobilien als Geldanlage sind vielschichtig möglich, aber kein einfaches Unterfangen: Je eher Sie ein Objekt finanziert haben, desto schneller können Sie von Ihrer Rendite profitieren. Investieren Sie, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung noch niedrig sind – also jetzt!

Je nach Lage und Investmentziel sind Mehrfamilienhäuser, Stadtwohnungen oder kleine Appartements ideale Anlageobjekte, mit der Sie eine maximale Rendite erzielenden können. Durch Mieteinnahmen können Sie direkt Einfluss auf die Rendite nehmen – allerdings müssen Sie den Aufwand für Verwaltung und Instandsetzung steht mit einkalkulieren.

Ob Sie sich für eine Eigennutzung oder Vermietung Ihres Immobilien-Investments entscheiden, hängt stets von den persönlichen Verhältnissen, Ihrem Renditeziel und möglichen steuerlichen Ersparnissen ab. Auch mit der Art des Investments – Immobilie, Immobilienfond oder Crowdinvesting – können Sie Ihr Geld individuell, gezielt und risikooptimiert einsetzen.

Sind Immobilien noch eine gute Geldanlage?

Immobilien sind wertbeständige, sichere Kapitalanlagen, die Sie weitgehend vor Inflation schützen. Kurzfristige Schwankungen auf den Kapitalmärkten übersteht eine Immobilie aufgrund der ihr eigenen Unabhängigkeit von Börsen- und Wirtschaftsdaten recht gut.

Wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage sein?

Neben mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfehlen Experten als maximalen Kaufpreis einer Wohnimmobilie eine Summe von 20 Jahres-Kaltmieten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 1.500 Euro entspricht dies einer Kaufsumme von 360.000 Euro. Die gleiche Faustregel gilt für eigengenutzte Immobilien.

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?

Wann sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, lässt sich nicht einfach bestimmen. Die Rendite hängt sehr stark von der Lage und den aktuellen Marktgeschehnissen ab. Nach gängigen Schätzungen lohnt sich ein Immobilienkauf bei einer Rendite von mindestens vier bis sechs Prozent pro Jahr.

Kann man mit Immobilien noch Geld verdienen?

Möchten Sie mit Immobilien Geld verdienen, können Sie auch in Immobilienfonds oder per Crowdinvesting investieren. Durch einen Fonds investieren dabei viele Anleger gleichzeitig, wobei ein Fondsmanager über die genaue Anlage entscheidet, und die Verwaltung übernimmt. Bei Crowdinvesting erwerben Sie zusammen mit weiteren Anlegern Anteile an einer Immobilie.

Wann rentiert sich eine Vermietung?

Vermietungen rentieren sich immer dann, wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie nicht selbst benutzen können oder möchten. Denn ein Haus oder eine Wohnung, die leer steht, ist nicht nur totes Kapital, sondern verliert mit der Zeit an Wert – im Schnitt rund fünf Prozent pro Jahr.

Wann wird die Immobilienblase platzen?

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt ist bereit jetzt sehr angespannt. Viele Experten gehen davon aus, dass bereits 2022 die Immobilienblase platzen wird. Die Preise für Objekte aller Art steigen weiter rasant, die Nachfrage ist konstant hoch und noch sind die Zinsen für Baufinanzierungen günstig.

Quellen: Finanztip / YouTube